2025年物業管理費用怎麼算？擔心物業管理公司報價太高？自聘總幹事與保全真的比較省嗎？
許多社區管委會在面對物業管理公司的報價時，常會出現「會不會太貴了？」「是不是自己請人會比較省？」的疑問。隨著2025年勞動部公布最新薪資標準，這些問題變得更加關鍵。本文將完整解析從物業管理費用構成、自聘人力的潛在風險與隱藏成本、管理風險與智慧社區趨勢，幫助管委會有效控管社區管理成本。協助社區住戶與管委會更有依據地做出選擇。
物業管理費用怎麼算？費用構成一次看清楚
你知道聘用一哨24小時的保全，物業公司到底需要付出多少成本嗎？不少社區都以為聘保全沒什麼門檻，只要付個28K的最低薪就可符合勞基法規範，其中有許多欠缺考量的地方，隨著人事成本年年上升，社區管理成本 成為管委會最在意的議題之一，尤其在思考是否應自聘人員或委外時，更應精算物業管理費用的整體支出與風險。
一、物業管理費用主要可分為以下幾項：
- 總幹事薪資與勞健保
- 保全人員（全天或輪班）的人事成本
- 清潔人員人事與耗材費用
- 管理系統、設備維護與更新費
- 其他費用（如保險、教育訓練、代收垃圾等）
二、根據2025年勞動部公布的最新基本工資：物業管理費用主要可分為以下幾項：
- 月薪從27,470元調升為28,590元
- 時薪從183元調升為190元
依照勞動部解釋，保全人員屬於適用勞基法84條之1的工作者，每月約定上班時數最高可到240小時，遠超過正常勞工每月174小時的值班上限。依法規如果每月正常工時達到240小時以上，每月基本薪資應該至少達到3.5萬元以上(參見：基本工資今起調升 保全、社福業月薪35K起跳)。各個崗位詳細薪資行情換算後的聘用成本可參見下表。
| 職務 | 月薪（估算） | 勞健保與福利（約12%） | 合計月支出 |
| 總幹事 | 35,000 | 4,200 | 39,200 |
| 保全（2人） | 57,180（2×28,590） | 6,860 | 64,040 |
| 清潔 | 28,590 | 3,430 | 32,020 |
| 總計 | – | – | 135,260 |
此標準乃按照2025年1月勞動部最新公布之公告換算而成，未計入設備維護、垃圾處理、管理系統更新等其他費用。
自聘總幹事、保全人員 vs 委外物業管理公司
| 項目 | 自聘 | 委外 |
| 成本控制 | 可自行議價，但缺乏市場行情參考，若無經驗易估錯 | 明確報價，包含各項成本與服務內容 |
| 勞動法規風險 | 社區需承擔雇主責任，如解僱爭議、工傷等風險 | 由物業公司承擔雇主角色，降低法律糾紛風險 |
| 行政管理 | 需管委會主動監督、打卡紀錄、考勤管理等 | 有專職主管負責人力管理，社區免負責 |
| 突發狀況應對 | 人員請假或離職需自行尋找替補 | 公司有後備支援系統，可快速補人 |
| 人員專業度 | 難以自行評估面試品質、缺乏培訓資源 | 定期受訓、考核機制，穩定性高 |
| 技術系統支援 | 須另購管理系統 | 多數公司有專屬社區管理平台 |
自聘總幹事與保全可能遇到的潛在問題
- 專業能力難以評估：若僅以價錢決定人選，可能忽略專業經驗與服務品質，造成管理品質下降。
- 缺乏即時支援：人員請假、生病或離職時，社區需臨時找人填補，可能導致服務中斷或安全漏洞。
- 人事爭議風險：自聘即為雇主，若處理不當恐面臨勞資糾紛與訴訟，例如勞基法爭議、性平申訴等。
- 行政負擔增加：管委會需處理薪資、保險、報稅、考勤、請假核可等繁雜事務，須投入大量時間。
- 法律風險擴大：若人員未依法投保或發生工安意外，恐由社區負全責。
專業物業管理公司的附加價值
- 巡檢與維護制度：依合約規定定期巡查、主動回報異常，如電梯故障、水塔清洗等。
- 住戶溝通橋樑：總幹事多半接受過社區衝突處理與服務禮儀訓練，有助於維護住戶關係。
- 彈性合約機制：可根據社區大小與需求客製化服務內容，像是12小時保全、智慧管理整合等。
2025年社區管理趨勢觀察
智慧社區管理隨著高齡化社會與住戶數位素養提升，物業管理也逐步從「人力密集」走向「智慧管理」。透過智慧門禁、雲端監控、智慧包裹櫃等系統，減少對傳統保全人力的依賴，並兼顧安全與便利。建議社區在評估物業管理時，也可同步納入未來導入智能化設備的成本與效益評估。
了解合理花費，依照預算規劃社區管理模式
1.「合理」並非單指「最便宜」，而是指支出與服務品質之間達到平衡。
評估時可參考以下幾個要素：
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- 住戶數與坪數：住戶總數愈多，平均分擔費用愈低，反之小型社區的人事費用負擔會明顯上升。
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- 公共設施多寡：設有游泳池、健身房、中庭、地下室等社區，管理與清潔需求會顯著增加。
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- 安防需求：是否靠近鬧區、夜間交通活絡、出入口多，這些都會影響保全人力需求與班表排定。
2. 預算規劃思維：不是「花得越少越好」，而是「花得有價值」
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- 設定預算上限：可根據近三年財務收支與維護支出平均，制定每年上限。
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- 分配合理比例：建議依「人事50%、維護20%、清潔10%、其他20%」初步分配。
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- 預留折舊與更新預算：如電梯、消防、水塔等設施建議編列年度準備金。
實務建議：年度管理預算應公告並於住戶說明會說明細項，增加住戶參與感與信任度。
3. 模式選擇建議：預算有限≠只能降低品質
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- 可採「混合型管理」：如自聘總幹事＋委外保全公司、白天人力＋夜間智慧化系統。
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- 採智慧管理＋混合式管理模式（如智慧包裹櫃＋遠端監控＋夜間縮編人力）是未來趨勢。
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- 合作共享資源：如電梯維護、除蟲清潔與周邊社區合作，攤平管理費用。
實務建議：台南一社區（62戶）採用12小時保全＋夜間遠端監控＋智慧包裹櫃的混合模式，節省25%人力費用，住戶滿意度維持高水準。
4. 預算透明度與共識是關鍵
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- 預算編列應通過會議審議並公告執行情況。
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- 建議搭配問卷蒐集住戶意見，釐清不同年齡層對物業需求的差異。
無論選擇自聘或委外，唯有掌握完整的 社區管理成本 結構、控制好 物業管理費用，才能打造永續、安全又高品質的社區環境。建議管委會建立資料做評估，並定期與住戶溝通管理績效，讓社區走得更穩、更遠。
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